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购买二手房应该注意的问题

2014-12-15 14:57:19 来源：有道律师所民事部王朋勇

购买二手房应该注意的问题

第一，房屋产权要清楚。在确定购房前，对于有购买意向的房产，应当到房产交易中心打印其权属情况，看看房子所有人登记的是谁，是否存在其他共有人，是否被抵押。如果有其他共有人，那么买卖合同一定要所有人一起签署，否则合同可能面临撤销的风险。如果有抵押，那么签订合同就更应该谨慎了，如果要买也是可以的，那么可以协商以房款冲抵债务解除抵押。

　　第二、价款要清楚，这中间涉及放款、中介的佣金、税费的支付。实践中经常发生的问题是房东要的是到手价，而中介可能跟买方承诺各付税费，但是在合同上又可能弄出个到手价之类的，最终酿成纠纷。

第三、必须对付款方式进行明确、具体的约定，这是签订二手房买卖合同最为关键的一点，交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险，目前，房款一般分三笔支付，定金之外，还有首付款和尾款，每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外，如采取按揭或转按揭购房的方式进行交易，对没有申请到预期贷款的解决方法要先前进行特别约定。

　　第四、房屋交接事项要清楚，包括时间、交房条件、相关费用的支付等。买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、煤气、维修基金等相关费用的负担。对于延期交房应当明确约定违约金，如每天按房款的百分之支付违约金，防止卖方拖延。

第五关注户口状况，二手房买卖中户口问题是一个特殊而又棘手的问题。很多人购买二手房就是为了落户或者子女就学，但是由于各种原因，如果房内户口未迁移，新户口迁入存在障碍。同时户口对于房屋本身的财产权利也造成一些不确定的影响，例如未来拆迁补偿分配问题。因此在买卖二手房前一定要确认房内户口状况，尽量在交割前清理。由于户口问题的特殊性，一旦合同履行后处理较为困难，不能通过司法途径强制迁移，除非其主动迁移，否则不可能解决。

　　第六、重视违约条款和争议解决方式的条款，确定违约责任条款有利于防止违约行为的产生，维护守约方的权益，合同应该对如何承担违约责任，违约金、订金或赔偿金的计算与给付、免责情景、担保方式进行明确的约定。而一方违约后的救济方式通常包括诉讼或仲裁，买卖双方可以选择适用，如果选择仲裁就应该写明选择哪个仲裁机构，比如在郑州就“双方同意将争议提交郑州市仲裁委员会裁决”，而千万不能写成由有管辖权的仲裁机构仲裁或者某地的仲裁机构，这都不能满足仲裁选择明确的要求。